【收購持分土地、工業用地】~ 建商買工業地「預期變更」 專家：容易造成不法

記者葉佳華／台北報導

許多工業地的買家「醉翁之意不在酒」，多期望將工業用地變更為住、商用地，進而提高土地價格。對此，房產專家張欣民指出，業者進行工業住宅變更案的過程往往因政府審查嚴謹，變更審查程序至少得耗時1〜3年，不少業者為了加快變更審查速度，容易進行行賄，造成不法。

對於業者來說，由於工業用地的持有與交易成本低，加上業者多期待能將工業用地變更為住、商用地，提升土地價值，也因此間接帶動工業用地需求，但工業住宅變更案審查必須完成繁瑣的都市計畫變更程序。

新北市城鄉局副局長汪禮國指出，若工業用地要申請變更為住宅區，必須完成都市計畫變更程序，經地方政府都委會、內政部都委會審查通過，且依照規定，業者需回饋一定比例土地給地方政府，若都委會評定為住宅區，一般情況業者需撥出30％的公共設施及7.5％的可建地回饋地方政府；倘若是評為商業區，一般情況則需回饋30％的公共設施及及10.5％的可建地，不過，汪禮國也說，其比例並非固定，可由地方政府及內政部都委會審議。

汪禮國指出，內政部都委會通過變更准予發布實施後，第二階段由地方政府城鄉局進行都市設計審查，若通過，才交由工務局核發建築執照。
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【收購持分土地、工業用地】~ 土地設定地上權時，須注意「期限」

甲有一筆土地，乙打算在該土地上設定「普通地上權」；甲、乙二人對於該土地之地上權的「期限」，須注意那些規定？
答：
按「地上權」有「普通地上權」與「區分地上權」之分；所謂「普通地上權」是指在他人的「土地」的上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地的權利（《民法》第832條）。
　　按設定「普通地上權」須注意「期限」，如定有期限者，即為「定期地上權」；至於未定有期限者，則為「不定期地上權」。「定期地上權」期限屆滿時，地上權消滅；至於未定期限的地上權其「存續期間」逾二十年或地上權成立的目的已不存在時，土地所有權人可以向法院請求斟酌終止地上權（《民法》第833條之1）。

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【收購持分土地、工業用地】~ 丁種建築用地容許作何項使用？

一、工業設施。
二、工業社區。（限於已開發工業區且規劃有案者）
三、再生能源相關設施。
四、臨時堆置收納營建剩餘土石方。
五、水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施。
六、依產業創新條例第39條規定，經核定規劃之用地使用。
七、廢棄物回收貯存清除處理設施。
八、交通設施。

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