【持分土地買賣】Q7-1：外國人可否購買或繼承臺灣地區不動產？

答：
外國人可否取得或設定土地權利，需先看該外國人所屬的國家與我國有無平等互惠條件，所謂平等互惠即該外國人所屬之國家對我國人民在該國可以享有同等之權利。至於是否為平等互惠國家，可查詢內政部提供之「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」。 繼承臺灣地區之不動產，亦需受平等互惠原則之限制。

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【持分土地買賣】Q6-3：若已辦竣信託登記，當事人間信託契約內容有變更時，該怎麼辦？

答：
信託內容有變更，而不涉及土地權利變更登記者，委託人應會同受託人檢附變更後之信託內容變更文件，以申請書向登記機關申辦「註記」登記。另外，如果契約書委託人所蓋印章與原契約書相同者，可免再檢附委託人印鑑證明。

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【持分土地買賣】Q6-2：塗銷信託登記要不要繳登記費？

答：
塗銷信託登記屬所有權移轉，非塗銷登記性質，應繳納登記費。

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【持分土地買賣】 Q6-1：信託登記是否要先至稅捐處申報土地增值稅及契稅？

答：
信託登記依土地稅法第28條之3第1款及契稅條例第14條之1第1款規定不課徵土地增值稅及契稅。但如果依信託契約約定，信託土地於信託終止後毋須返還委託人者，則以委託人為納稅義務人，課徵土地增值稅。此外，提醒您信託登記還是要至稅捐處查欠地價稅及房屋稅！

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【持分土地買賣】Q5-1：權狀遺失書狀補給如何辦理登記？應備那些文件？

答：
1.登記申請書。
2.登記清冊。
3.補發原因證明文件（權利人書狀遺失、滅失切結書）。
4.身分證明文件。
5.其他依法令應備之文件。

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【抵押設定塗銷】 Q4-4：抵押權塗銷如何辦理登記？應備那些文件？

答：
申辦抵押權塗銷時，原他項權利證明書遺失未能檢附者，得附具他項權利人切結書辦理。他項權利人已交付他項權利證明書予申請人後才遺失，得由申請人切結遺失事實，並檢附他項權利人出具表示交付權利書狀之證明文件辦理塗銷登記，該他項權利證明書於登記完畢時公告註銷。

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【抵押設定塗銷】 Q4-3：抵押權塗銷如何辦理登記？應備那些文件？

答：
如為本人親自辦理，請攜帶身分證、印章、抵押 權塗銷同意書或債務清償證明書 及他項權利證明書至本所簡易登記案件櫃台辦理。若委託他人代理，則申請人身分證檢附影本切結蓋章即可，另應攜帶代理人身分證正本及印章。若為向私人借貸 者，應另附債權人身分證明文件及印鑑證明【當然抵押權塗銷同意書（債務清償證明書）上一定要蓋印鑑章】。

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【抵押設定塗銷】 Q4-2：抵押權內容變更登記」與「權利內容等變更」有何不同？

答：
「抵押權內容變更登記」在登記申請書中係為1 申請登記事由其變更內容包含許多項目，較常見的有：債務人變更、義務人變更、存續期限變更、權利價值變更、權利範圍變更、利息變更、清償日期變更、地租變更等等，因此在申請抵押權內容變更登記時，應依欲變更之項目，於登記原因欄內進行勾選，若欲變更之項 目包含2項以 上，應勾選「權利內容等變更」。

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【抵押設定塗銷】 Q4-1：抵押權設定如何辦理？要檢附那些文件？

答：
1.雙方訂定契約後檢附以下文件，向不動產轄區地政事務所辦理。
2.檢附的文件有：
(1)登記申請書。
(2)契約書正、副本。
(3)權利書狀。
(4)身分證明文件。
(5)義務人印鑑證明(抵押權人為金融機構者，自82年7月1日起義務人免附印鑑證明)。
(6)委託書(委託他人代理者檢附之，如於登記申請書已載明委任關係者免附)。
(7)第三人之同意書及印鑑證明（同一土地所有權人設定典權後再設定抵押權者，應經典權人同意）。

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【持分土地買賣】 Q3-6：共有土地或建物，有一部分共有人不同意全部出售，須經多少共有人或超過多少持分才可以處分？

答：
依土地法第34條之1規定，應以共有人過半數「及」其應有部分合計過半數之同意，即可處分；但同意處分人的持分合計超過3分之2者，人數不予計算。

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【持分土地買賣】Q3-5：我有一房屋（5樓公寓的3樓）和房屋土地的所有權，可不可以保留土地，只拿房屋去向銀行抵押貸款或贈與給我兒子？

答：
不可以喔！
公寓大廈管理條例第4條第 2項有規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，所以公寓大廈之建築物，其房 屋與土地之間有一體之特性，除法令另有規定外，不得分開設定抵押權或贈與（出售、交換）。且共用部份（即俗稱公設）， 亦不得單獨設定抵押權或贈與、出售、交換。

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【持分土地買賣】Q3-4：申請土地登記檢附印鑑證明書之目的為何？有效期限為多久？

答：
申請土地登記時檢附義務人或當事人之印鑑證明，其目的在於證明登記之申請係出於義務人或當事人本人「真意」。另印鑑證明之有效期限以登記原因發生日期前1年後核發者為限。

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【持分土地買賣】Q3-3：所有權人在國外，如何出售房屋？

答：
由所有權人本人親自向旅居當地我國駐外單位申 請授權書簽證，授權國內親友辦理買賣登記。依民法規定，買賣須有「特別授權」，所以授權書上的不動產標的及授權事項（如：買賣）均應填寫清楚。除檢附被授 權人身分證明及印鑑證明，仍應檢附授權人身分證明（原在台之戶籍謄本、除戶戶籍謄本、國民身分證影本、戶口名簿影本，或以護照、當地之身分證、居民證、駕 照等影本擇一皆可）。

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【持分土地買賣】Q3-2：贈與登記如何辦理？應檢附那些文件？

答：
1.由贈與人與受贈人共同訂立土地建物贈與所有權移轉契約書並蓋妥雙方印章。
2.其中1份土地契約書及建物契約書貼印花稅票（稅額為贈與價款總金額千分之一）。
3.申報土地增值稅、契稅、贈與稅（和買賣登記比照，多了此項），繳清稅款後，還是別忘了應先至稅捐機關查欠地價稅、房屋稅。
4.持下列文件至不動產轄區地政事務所辦理贈與登記：
(1)土地登記申請書。
(2)土地建物贈與所有權移轉契約正、副本（貼印花的那1份是正本）。
(3)土地增值稅、契稅繳款(免稅)證明書。
(4)受贈人與贈與人之身分證明文件。
(5)贈與人之印鑑證明正本（如未蓋印鑑章，請持國民身分證正本至地政事務所核對身分）。 
(6)土地、建物所有權狀。

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【持分土地買賣】Q3-1：買賣登記如何辦理？應檢附那些文件？

答：
1.申報土地增值稅、契稅→繳清稅款→查欠地價稅、房屋稅→申請買賣登記
(1) 由承買人與出賣人共同訂立土地建物買賣所有權移轉契約書並蓋妥雙方印章。
(2) 其中1份土地契約書及建物契約書貼印花稅票（稅額為買賣價款總金額千分之一）。
(3)申報土地增值稅、契稅，繳清稅款後記得至稅捐機關查欠地價稅、房屋稅。
2.持下列文件至不動產轄區地政事務所辦理買賣登記：
(1)土地登記申請書。
(2)土地建物買賣所有權移轉契約正、副本（貼印花的那1份是正本）。
(3)土地增值稅、契稅繳款(免稅)證明書。
(4)承買人與出賣人之身分證明文件。
(5)出賣人之印鑑證明正本（如未蓋印鑑章，請持國民身分證正本至地政事務所核對身分）。 
(6)土地、建物所有權狀。

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【繼承登記】 Q2-6：因逾期未辦繼承已經被列冊管理的不動產，還可以辦理繼承登記嗎？又被列冊管理的期間要不要另繳交費用？

答：
1.未辦繼承登記之不動產，在列冊管理15年期間內仍可向地政事務所申辦繼承登記。
2.以前的土地法規定，被政府代管的不動產，是要繳交代管費的，但是土地法第73條之1於民國86年1月26日修正公布後，由原來的「代管」修正為「列冊管理」，而且不再收取列冊管理費用。至於修法前被代管的不動產，如果還沒辦理繼承登記，也不用再繳交代管費用。

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【繼承登記】 Q2-5：分割繼承登記之土地登記申請書，應該由何人列名及簽章？

答：
分割繼承登記之土地登記申請書，只要由「申請人」列名及簽章就可以了!所謂「分割繼承之申請人」，是指該分割繼承登記中，登記清冊所列不動產之繼承人。

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【繼承登記】 Q2-4：繼承人因故無法全部會同申請繼承登記時該怎麼辦？

答：
為便於釐清地籍與稅籍資料，現行相關稅法及登記法令已配合修正或簡化，如部分繼承人因行蹤不明、感情不睦、因案通緝、遺產稅總額龐大無法繳納…等 原因，致繼承人無法全體達成協議申辦分割繼承登記或分別共有繼承登記，可由繼承人中之1人或數人依遺產及贈與稅法第41條之1等相關稅法及登記函令規定，按其法定應繼分比例繳納遺產稅款、登記規費、罰鍰、加徵之滯納金、利息後，依土地登記規則第120條規定，由其為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地申請登記為「公同共有」，可避免課徵罰鍰及被政府列冊管理而公開標售。

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【繼承登記】 Q2-3：遺產分割協議書常見問題

答：
1.誤漏列繼承人
(1)拋棄繼承權者，已非繼承人，自不應列入協議書及參與協議。
(2)未拋棄繼承權者，即使未繼承不動產，仍為繼承人，應列入協議書並參與協議。
(3)不動產標的及權利範圍錯漏。
2.一標的由2位以上繼承人繼承，各繼承人之權利範圍未表明。
3.所蓋印章與印鑑證明不符
(1)拿錯印章。
(2)印鑑證明印章筆劃十分清楚，協議書上的印章筆劃難以辨識。
(3)協議書所蓋印章有（無）缺口（角），印鑑證明無（有）缺口（角）。
4.多頁間漏蓋全體繼承人騎縫章。
5.印花稅額應以「協議成立時不動產價值千分之一」為價值。
6.應檢附「正、副本」，非「正、影本」。

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【繼承登記】 Q2-2：繼承系統表常見誤漏

答：
1.格式不對。
2.直系血親卑親屬出生別或稱謂漏寫或寫錯。
(1)婚生子女以「長子、次子．．．長女、次女」表示。
(2)養子女以「養子、養女」表示，不列其生家之出生別。
(3)如果涉再轉或代位繼承，有孫子女為繼承人時，孫子女亦以其出生別「長子、次子．．．長女、次女」表示，不以「孫子、孫女」。
3.繼承情形（繼承、拋棄）未填寫。
4.切結語誤漏（標準切結語為「如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任」）。
5.立表人應為「申請人」（寫「繼承人」也可以，不能寫「納稅義務人」）。
6.立表日未寫或早於被繼承人死亡日。
7.身分證統一編號或住址（非法令規定系統表應記載事項，可省略。）

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【繼承登記】 Q2-1：繼承系統表的「標準」切結語為何？

答：
「如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任」。

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【建物所有權第一次登記】~ Q1-2：起造人2人以上協議，要不要附印鑑證明？

答：
土地登記規則第41條第12款規定，建物所有權第一次登記與申請書權利人所蓋印章相符者免附印鑑證明書，又該條所謂「申請書」係指「登記申請書」。

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【建物所有權第一次登記】~ Q1-1：申請書的原因發生日期如何填寫？

答：
1.有使用執照之建物，以使用執照之「核發日期」為原因發生日期。
2.實施建築管理前無使用執照之建物，以「建築完成日期」為原因發生日期。

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【持分土地買賣】~ 20‧ 日據時期土地登記簿登記為祖先所有，但日本政府買收價格不合理，且非自願出售，可否申請發還？

陳情發還之土地，如日據時期之土地登記簿原記載為私人所有，嗣以「賣買」、「寄附」或「買收」等原因移轉登記與日本政府，縱陳情人主張對價不合理或未領對價者，均不符合發還條件。

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【持分土地買賣】~ 19‧ 日據時期登記為私人所有之土地，台灣光復後土地卻登記為國有，可否申請發還？

土地於臺灣光復前仍登記為私人所有；臺灣光復後，因逾總登記期限未申請登記，依土地法第57條規定登記為國有者，不符發還條件。

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【持分土地買賣】~ 18‧ 目前使用的土地祖先已使用好幾代，但都沒有產權資料，可否申請發還？

陳情發還之土地，基本上須確有已登記為私人所有之產權憑證，及當時證明文件，至於無日據時期任何產權憑證，縱使主張該土地為其祖先世代開墾者，不符發還條件。

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【持分土地買賣】~ 17‧ 私有土地滅失後，如因政府施工而使其浮覆，如何申請回復所有權？

水道浮覆地原屬私有者，於土地回復原狀時，不論係天然或人為之原因，均得依土地法第12條第2項之規定向地政機關申請回復所有權。

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