【收購持分土地、工業用地】~ 建商買工業地「預期變更」 專家：容易造成不法

記者葉佳華／台北報導

許多工業地的買家「醉翁之意不在酒」，多期望將工業用地變更為住、商用地，進而提高土地價格。對此，房產專家張欣民指出，業者進行工業住宅變更案的過程往往因政府審查嚴謹，變更審查程序至少得耗時1〜3年，不少業者為了加快變更審查速度，容易進行行賄，造成不法。

對於業者來說，由於工業用地的持有與交易成本低，加上業者多期待能將工業用地變更為住、商用地，提升土地價值，也因此間接帶動工業用地需求，但工業住宅變更案審查必須完成繁瑣的都市計畫變更程序。

新北市城鄉局副局長汪禮國指出，若工業用地要申請變更為住宅區，必須完成都市計畫變更程序，經地方政府都委會、內政部都委會審查通過，且依照規定，業者需回饋一定比例土地給地方政府，若都委會評定為住宅區，一般情況業者需撥出30％的公共設施及7.5％的可建地回饋地方政府；倘若是評為商業區，一般情況則需回饋30％的公共設施及及10.5％的可建地，不過，汪禮國也說，其比例並非固定，可由地方政府及內政部都委會審議。

汪禮國指出，內政部都委會通過變更准予發布實施後，第二階段由地方政府城鄉局進行都市設計審查，若通過，才交由工務局核發建築執照。
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【收購持分土地、工業用地】~ 土地設定地上權時，須注意「期限」

甲有一筆土地，乙打算在該土地上設定「普通地上權」；甲、乙二人對於該土地之地上權的「期限」，須注意那些規定？
答：
按「地上權」有「普通地上權」與「區分地上權」之分；所謂「普通地上權」是指在他人的「土地」的上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地的權利（《民法》第832條）。
　　按設定「普通地上權」須注意「期限」，如定有期限者，即為「定期地上權」；至於未定有期限者，則為「不定期地上權」。「定期地上權」期限屆滿時，地上權消滅；至於未定期限的地上權其「存續期間」逾二十年或地上權成立的目的已不存在時，土地所有權人可以向法院請求斟酌終止地上權（《民法》第833條之1）。

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【收購持分土地、工業用地】~ 丁種建築用地容許作何項使用？

一、工業設施。
二、工業社區。（限於已開發工業區且規劃有案者）
三、再生能源相關設施。
四、臨時堆置收納營建剩餘土石方。
五、水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施。
六、依產業創新條例第39條規定，經核定規劃之用地使用。
七、廢棄物回收貯存清除處理設施。
八、交通設施。

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【持分土地買賣】~ 1‧ 市地重劃意義？

市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

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【持分土地買賣】~ 2‧ 辦理市地重劃的法令依據與目的為何？

市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理，如為自辦市地重劃除依上開法令外，內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。市地重劃之目的主要在於促進都市整體建設發展及提高土地經濟價值，不僅政府可加速公共設施之建設外，土地所有權人亦可透過地籍之交換分合，獲得方整立可建築之土地，而提高其利用價值，並可平衡因都市計畫規劃使用分區（如有住宅區、商業區、公共設施用地等），所產生之權益不公平，係一種「公私兩蒙其利」且兼具公平性之都市土地開發方式。

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【持分土地買賣】~ 3‧ 市地重劃種類？

市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。依平均地權條例第五十六條規定，各級主管機關得選定地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃，或依同條例第五十七條規定，適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃，此即所謂公辦市地重劃；另依同條例第五十八條由土地所有權人自行組織重劃會，並經主管機關核准後辦理之市地重劃，即為自辦市地重劃。

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【持分土地買賣】~ 4‧ 市地重劃的效益？

辦理市地重劃之效益如下： 一、土地價值增漲： 　　重劃區土地所有權人雖需提供土地負擔，但重劃辦理完成後，區內公共設施完備，土地分配井然有序，地價自隨之上漲。 二、享受減稅之利益： 　　重劃區土地所有權人提供負擔之土地，主辦機關將發給重劃總費用負擔證明書，於重劃後第一次移轉時，可以抵銷土地漲價總數額後再計徵土地增值稅，並依計算之稅額再減徵百分之四十之土地增值稅。又重劃辦理期間地價稅免征，完成後地價稅可以減半 征收兩年。 三、促進都市健全發展： 　　重劃區土地係配合都市計畫內容予以整體開發建設或更新，完成各項公共設施建設，環境美化，可形成良好居住環境，加強居民對 地區之關懷。 四、健全地籍管理： 　　重劃後地籍重新整理，便於管理，減少土地經界糾紛，並可消除畸零地之問題。 五、公平負擔： 　　市地重劃係基於「受益者負擔」之公平原則實施，可避免犧牲公共設施保留地所有人之利益，亦可免除公共設施鄰地所有人之不勞而獲。 六、消除共有土地： 　　對原來產權複雜之共有土地，各共有人可藉辦理重劃之機會，協調分配為個別所有，可節省共有土地分割之費用，並促進共有土地之利用。

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【持分土地買賣】~ 5‧ 何以要自辦市地重劃？

實施市地重劃，既可促進都市建設發展，節省政府公共設施用地取得及開發工程等經費，土地所有權人亦可因此而獲得土地價值增漲之實益，可謂公私均蒙其利，惟為顧及政府因人力、財力有限，常因此而難以適時配合實施，故有獎勵民間自辦市地重劃之必要，俾擴大市地重劃之績效。

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【持分土地買賣】~ 6‧ 自辦市地重劃程序及獎勵規定？

自辦市地重劃之程序如下： 一、重劃發起及成立籌備會。 二、申請核定擬辦重劃範圍。 三、徵求土地所有權人同意。 四、重劃計畫書之擬定、申請核定及公告並通知土地所有權人。 五、成立重劃會。 六、禁止土地移轉等事項及籌措經費。 七、測量、調查及地價查估。 八、計算負擔及分配設計。 九、土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工。 十、重劃分配結果公告、公開閱覽及異議之處理。 十一、申請地籍整理及地價換算。 十二、交接及清償與申請核發費用證明書。 十三、財務結算。 十四、撰寫重劃報告及解散重劃會。 其獎勵事項如下： 一、給予低利之重劃貸款。 二、免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。 三、優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。 四、免徵或減徵地價稅與田賦。 五、其他有助於市地重劃之推行事項。

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【持分土地買賣】~ 7‧ 政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別為何？

市地重劃係依照都市計畫規劃內容辦理，其由政府辦理或土地所有權人自行辦理，對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異，惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃，且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理，而公辦重劃則係由政府辦理，且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者，則無須徵得土地所有權人同意。

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【持分土地買賣】~ 8‧ 市地重劃與都市計畫的關係如何？

按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理，故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者，應於完成細部計畫之擬定或變更程序後，再行辦理重劃。

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【持分土地買賣】~ 9‧ 各級政府機關在市地重劃的角色為何？

一、市地重劃在「中央」的主管機關是內政部，其職責有訂定、修訂及解釋法令執行疑義，核定直轄市或縣市政府所送之市地重劃計畫書等。 二、市地重劃在「縣、市」的主管機關是縣、市政府，其職責有請求解釋或建議修訂法令，勘選辦理市地重劃區，核定土地所有權人自辦市地重劃區範圍及重劃計畫書。

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【持分土地買賣】~ 10‧ 何謂農地重劃？

係將一定區域內不合經濟利用的農地加以重新整理，予以交換分合，區劃整理成一定標準坵塊，並同時配合興修水利，整理改良灌溉排水、配置農水路，使每一坵塊農地均能直接臨路、直接灌溉及直接排水，以改善生產環境，擴大農場規模，增進農地利用的一種綜合性土地改良事業。

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11‧ 農地重劃實施地區的勘選條件為何？

一、耕地坵形不適於農事工作或不利於灌溉、排水者。 二、耕地散碎不利於擴大農場經營規模或應用機械耕作者。 三、農路、水路缺少，不利於農事經營者。 
四、須新闢灌溉、排水系統者。 
五、農地遭受水沖、砂壓等重大災害者。 
六、舉辦農地之開發或改良者。 
七、農地重劃區之勘選，應兼顧農業發展規劃與農村社區建設，得不受行政區域之限制。

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【持分土地買賣】~ 12‧ 農地重劃的辦理程序為何？

一、勘選重劃地區。 二、擬訂農地重劃計畫、報請核定、公告實施。 三、規劃、設計重劃工程與施工。 四、土地分配及負擔計算。 五、分配結果之公告通知及異議處理。 六、權利清理及地籍整理。 七、工程驗收結算。 八、經費決算及編撰成果總報告書報內政部核備。

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【持分土地買賣】~ 13‧ 農地重劃後農地坵形規劃原則為何？

一、坵塊以長方形為原則，通常長邊均以田埂為界，短邊則臨接農路及水路，使能直接臨路灌溉和排水。 
二、水田區坵塊短邊最短應在十公尺以上，二十五至三十公尺左右為最適當，長邊則為短邊的三至十五倍。 
三、坵塊標準面積：田：0.250公頃，100×25公尺。旱：0.500公頃，100×50公尺。 
四、最小坵塊面積，以該重劃區規劃坵塊短邊十公尺計算之面積為準。 
五、坵塊方向應配合地形、日照、風向及土地分配設計。

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【持分土地買賣】~ 14‧ 農地重劃區農路規劃設計原則如何？

１、農路系統及面寬分為： 　(A)、幹道農路：聯貫村莊或區外縣、 鄉、鎮道路者，面寬７公尺。 　(B)、主要農路：聯接縱向或橫向農路者，面寬６公尺。 　(C)、田間農路：即一般耕作農路，為臨接各坵塊短邊之農路，面寬４公尺。 ２、農路路面舖設碎石級配底層為原則。 ３、幹線農路之最小間隔為九百公尺，主要農路之最小間隔為三百公尺，田間農路之最小間隔為一百六十公尺。

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【持分土地買賣】~ 15‧ 農地重劃農民負擔情形如何？

農地重劃之農水路工程費，每公頃按四十五萬二千元估列，其中由農民分擔五萬二仟元。農地重劃之農路及水路，所需用地除了以重劃區內為公有及農田水利會所有農路、水路抵充外，不足的用地由區內農民提供，並按參加重劃分配土地的面積比例分擔。

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【持分土地買賣】~ 16‧ 農地重劃土地分配之辦理是否符合公開原則？

按土地分配作業直接牽涉農民權益，是重劃工作的重心。 　　辦理土地分配一方面須將個人分散之耕地儘量予以集中，又須遷就原位次，還需要配合標準坵形，兼顧原有面積，加上土地條件優劣不一，位置也有差異，以及土地所有權人重視原有土地等因素，致土地分配為土地重劃過程中最複雜，最艱鉅的工作。 　　為此，農地重劃條例及其施行細則規定土地分配之原則，以為作業之準據。縣市政府對土地分配結果應督促重劃課（股）長及地政局（科）長對土地分配作業予以檢查以保障農民切身權益，並規定各縣政府於完成土地分配草圖後，應邀集區內土地所有權人及耕地承租人舉行公聽會，公開說明土地分配情形，並聽取農民意見，以為檢討改進參考。

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【持分土地買賣】~ 17‧ 農地重劃政府補助那些工程經費？

農水路工程費：每公頃按四十五萬二千元估列，其中由農民分擔五萬二仟元外，餘由政府負擔，惟如工程費超出估列數額，該超出部分悉由農民負擔。 相關改善工程：每公頃按三萬八仟元估列，由政府全額負擔，惟如工程費超出估列數額，該超出部分悉由農民負擔。

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【持分土地買賣】~ 18‧ 農地重劃的效益為何？

一、畸零細碎之土地予以調整合併分配，使耕地坵形方整，便利機械耕作及管理。 二、佈設田間農路與灌、排水設施，使每坵塊直接臨路、直接灌溉與排水，有效改善農業生產環境，提高耕作效率。 三、重劃後經界明確，權利分明，消弭產權糾紛。 四、重劃後農村生產與生活環境獲得改善，有助於縮短城鄉差距。

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【持分土地買賣】~ 19‧ 辦理農村社區土地重劃之主管機關為何？為便利推動辦理有否因應對策？

直轄市或縣(市)主管機關辦理農村社區土地重劃，應設置農村社區土地重劃委員會；農村社區得設置農村社區更新協進會，協助辦理農村社區更新及土地重劃之協調推動及成果維護事宜。其組織由內政部會商行政院農業委員會及原住民委員會定之。農村社區更新協進會得聘請專家、學者參與規劃、諮詢。

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【持分土地買賣】~ 20‧ 農村社區範圍為何？在何種情況下得辦理農村社區土地重劃？

農村社區土地重劃條例所稱農村社區，指依區域計畫法劃定非都市土地使用分區之鄉村區、農村聚落及原住民聚落。前項農村社區得因區域整體發展或增加公共設施之需要，適度擴大其範圍。 有下列情形之一者，直轄市或縣（市）主管機關得報請中央主管機關核定辦理農村社區土地重劃： 　１．促進農村社區土地合理利用需要。 　２．實施農村社區更新需要。 　３．配合區域整體發展需要。 　４．配合遭受地震、水災、風災、火災或其他重大事變損壞之災區重建需要。 得由直轄市或縣(市)主管機關於災區內、外擇定適當土地併同報核。必要時，亦得由中央主管機關逕行決定辦理。

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【持分土地買賣】~ 21‧ 農村社區土地重劃區土地所有權人負擔為何？

１．辦理農村社區土地重劃時，其行政業務費及規劃設計費由政府負擔，地上物拆遷補償費由土地所有權人負擔，工程費由政府與土地所有權人分擔，其分擔之比例由行政院定之。 ２．重劃區內規劃之道路、溝渠、電信電力地下化、下水道、廣場、活動中心、綠地及重劃區內土地所有權人認為為達現代化生活機能必要之其他公共設施用地，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記土地等四項土地抵充外，其不足土地及拆遷補償費與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。 ３．土地所有權人之負擔，以重劃區內未建築土地按評定重劃後地價折價抵付。如無未建築土地者，改以現金繳納。折價抵付共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之三十五為限。但經重劃區內私有土地所有權人過半數，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者，不在此限。 ４．重劃區內重劃前經編定為建築用地以外之土地，應提供負擔至少百分之四十土地。 ５．農村社區土地重劃基本設施工程費，由政府負擔百分之九十，土地所有權人負擔百分之十。其中由政府負擔百分之九十部分，再依中央對直轄市及縣（市）政府補助辦法規定，財力級次屬第一級者，由中央政府負擔百分之七十六點五，地方政府負擔百分之十三點五。財力級次屬第二級者，由中央政府負擔百分之八十一，地方政府負擔百分之九。財力級次屬第三級者，由中央政府負擔百分之八十五點五，地方政府負擔百分之四點五辦理。

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【持分土地買賣】~ 22‧ 辦理農村社區土地重劃後之土地位置，如何分配？

重劃後土地分配之位置，以按重劃前原有土地相關位次分配為準，其調整分配方法如下： １．重劃前土地已有建築物，且不妨礙重劃計畫及土地分配者，按其原有位置分配。 ２．同一土地所有權人在重劃區內有數宗土地，其每宗土地應分配之面積均已達最小分配面積標準者，應逐宗個別分配；其未達最小分配面積標準者，得以應分配之面積較大者集中合併分配。 ３．同一土地所有權人在重劃區內所有土地應分配之面積，未達或合併後仍未達最小分配面積標準二分之一者，除通知土地所有權人申請與其他土地所有權人合併分配者外，應以現金補償之；其已達最小分配面積標準二分之一者，得於重劃後深度較淺或地價較低之土地按最小分配面積標準分配之。 ４．分別共有土地，經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，且其應有部分計算之應分配面積已達最小分配面積標準者，得分配為單獨所有。但應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 ５．重劃前土地位於重劃計畫之公共設施用地者，其分配位置由主管機關視土地分配情形調整之。 前項最小分配面積標準，由直轄市或縣(市)主管機關視土地使用情況及分配需要，於規劃設計時定之。但不得小於畸零地使用規則規定之寬度、深度及面積。

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【持分土地買賣】~ 23‧ 辦理農村社區土地重劃後，土地分配之異議處理？

土地所有權人對於重劃區土地之分配結果如有異議，應於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以書面提出；未於公告期間內提出異議者，其分配結果於公告期滿時確定。 前項異議，該管直轄市或縣（市）主管機關應予查處。其涉及他人權利者，應先發交農村社區更新協進會予以調解，調解不成立者，由該管直轄市或縣（市）主管機關調處。土地所有權人對主管機關之調處如有不服，應當場表示異議。經表示異議之調處案件，主管機關應於十日內報請上級機關裁決之。

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【持分土地買賣】~ 24‧ 辦理農村社區土地重劃後，對社區有何實質效益？

農村社區土地重劃工程建設及地籍整理完成後，社區街廓深度與寬度及建築基地單位大小、形式均能符合建築規格，社區土地所有權人均能擁有清楚的產權，明確的地籍，坵塊完整且面臨道路之土地，更適合經濟有效之利用，重劃完成後再結合住宅輔建、整建、守望相助、防治公害、環境美化、景觀設計、產業發展等相關計畫之推展，可使老舊、髒亂的農村社區景象獲致改善，恢復蓬勃生機之績效，其實質效益如下： 　１．透過整體規劃，促進農村社區健全發展。 　２．美化觀瞻，消除農村社區髒亂景象。 　３．增加農村社區建築用地，提高土地利用價值。 　４．解決複雜共有土地，便利地籍與公私產權管理，減少界址紛爭。 　５．維護及發展農村產業。 　６．結合農村實質建設、景觀維護與農村產業文化資源及社區綜合發展。 　７．提供社區活動、集會等之場所，增進村里民向心力。凝聚社區民眾意識，促進整體力量，維護建設成果。

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【持分土地買賣】~ 25‧ 辦理農村社區土地重劃地價稅及土地增值稅優惠情形為何？

一、農村社區實施土地重劃期間，免徵地價稅或田賦。 二、農村社區土地重劃完成後減半徵收地價稅或田賦二年。 三、土地所有權人依法應負擔之公共用地及抵費地或因未達最小分配面積標準改領差額地價者，土地增值稅全免。 四、經重劃後之土地，於重劃後第一次移轉時，可減徵土地增值稅百分之四十。 五、重劃區祖先遺留之共有土地經整體開發建築者，於建築後第一次土地移轉時，其土地增值稅減免，除依其他法律規定外，另減徵百分之二十。

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【持分土地買賣】~ 26‧ 何謂「早期農地重劃區農水路更新改善」？農路可否鋪設AC路面?

早期(民國60年度以前)辦理之農地重劃區，其工程費和農水路用地全部由農民負擔，為顧及農民之負擔能力及針對當時農業環境之需要，田間農路寬度僅施設2.5-3公尺，路面均未加舖碎石級配，併行之給、排水路亦多未施設內面工或保護工，由於常年失修，功能受損。且近年來，農業環境變遷，引近之農業機械車輛機型較以往為大，加以農村經濟日趨繁榮，機動車輛交通與日俱增，為適應現代農業經營規模之需要，此類早期完成之田間農路亟待辦理拓寬，同時將併行之水路予以改善，期增進農水路功能。本計畫即針對上述缺失予以更新改善，以符合現代化農業經營規模之需要。 至有關農路鋪設AC路面乙節，查原係屬行政院農業委員會加速重劃區農水路之整修及改善計畫範疇，惟自90年度起，配合中央補助制度之改進，原編列對地方部分計畫型補助款業調整為一般性補助款（即縣府統籌分配稅款）；亦即上開經費已改為一般性補助款，由行政院直撥補助各縣市，該會並以８９年１１月１７日８９農林字第８９００３０９４９號致函各縣政府有案。是以，凡工程屬性若屬加速重劃區農水路之整修及改善，則請縣政府本於權責統疇排列優先順序，納入年度該計畫經費項下辦理。

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【持分土地買賣】~ 27‧ 「早期農地重劃區農水路更新改善」工程規劃設計原則為何？

田間農路以拓寬至4公尺，重新施設混凝土牆，路面加舖碎石級配為準。其併行之給、排水路則以施設混凝土U型溝為原則，沿途原有構造物、涵洞等則一併辦理改善。至於主要農路及重劃區對外連絡幹道，其拓寬後之農路寬度以6-7公尺為原則，路肩施設混凝土擋土牆，路面加舖設碎石級配及瀝青，並於工程範圍內之適當地點規劃設計植栽綠美化。

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【持分土地買賣】~ 28‧ 「早期農地重劃區農水路更新改善」工程用地取得方式？

(１)農路拓寬改善所需用地，以原有農路及與農路單面或雙面併行之給水路或排水路施設混凝土U型溝後節省之用地作為農路用地。 
(２)前項拓寬農路用地仍有不足時，由縣政府就辦理原有農水路中心及邊界位置測量與釘樁成果，予以協調兩旁農民提供《徵收、價購(由地方自籌財源)或捐地》。

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【持分土地買賣】~ 29‧ 自辦農村社區土地重劃會所規劃的重劃區內的土地,所有權人是否有自由選擇是否加入重劃的權利,如果有過半的土地面積是同意重劃,此時不同意者是否有選擇不加入重劃的權利並要求併除於重劃區外.

「重劃會辦理農村社區土地重劃時，應經重劃區內私有土地所有權人合計超過二分之一，且其所有面積合計超過私有土地面積二分之一者之同意，就重劃區全部土地辦理重劃，並經該管直轄市或縣(市)主管機關核准後實施。」及「土地所有權人自行辦理農村社區土地重劃，應依本辦法之規定組織重劃會，設立時應冠以農村社區土地重劃區之名稱。前項重劃會，係以自辦農村社區土地重劃區內全體土地所有權人為會員。但土地分配結果公告確定後，以土地分配結果公告期滿之日土地登記簿所載土地所有權人為會員。」。為「農村社區土地重劃條例」第九條及「土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法」第二條所明定，土地所有權人自當依上開法規規定，於重劃區內就私有土地所有權人合計超過二分之一及私有土地面積合計超過二分之一者之同意，就重劃區全部土地辦理重劃。

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【持分土地買賣】~ 30‧ 自辦農村社區土地重劃會之會址變更，是否需召開會員大會決議?

「重劃會章程應載明下列事項：一、重劃會名稱及會址。二、重劃區範圍。‧‧。」及「 會員大會舉辦時，會員如不能親自出席者，得以書面委託他人代理；其為政府機關或法人者，由代表人或指派代表行使之；其為未辦理繼承登記土地經法院指定遺產管理人者，得由遺產管理人代為行使之。會員大會之權責如下：一、通過或修改章程。二、選任或解任理事、監事。‧‧。」。為「土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法」第六條及第九條所明定。有關自辦農村社區土地重劃會之會址變更，自當依上開規定辦理。

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【持分土地買賣】~ 31‧ 「土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法」，第九條第二項第五、六款分別規定，開發計畫書圖及重劃計畫書圖之決議，須經會員大會決議。 若在會員大會決議後，修正開發計畫書圖或重劃計畫書圖(例如，社區活動中心更改位置與大小、公園綠地改位置及大小)，是否仍必須經會員大會決議?還是經理事會同意即可?

「會員大會之權責如下：一、通過或修改章程。二、選任或解任理事、監事。三、監督理事、監事職務之執行。四、擬辦重劃範圍之決議。五、開發計畫書、圖之決議。六、重劃計畫書、圖之決議。七、重劃分配結果之認可。八、抵費地之處分。九、預算及決算之審議。一○、理事會、監事會提請審議事項之審議。一一、本辦法規定應提會員大會審議之事項。一二、其他重大事項。會員大會對於前項各款事項之決議，應有全體會員二分之一以上，及其所有土地面積合計達重劃區總面積二分之一以上之同意行之。第二項之權責，除第一款至第六款及第十款外，得經會員大會決議授權由理事會辦理。」，為「土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法 」第9條第2、4項所明定。有關在會員大會決議後，修正開發計畫書、圖或重劃計畫書、圖乙節，自當依上開規定得經會員大會決議授權由理事會辦理。

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【持分土地買賣】~ 32‧ 「土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第四十一條」受否仍受「農村社區土地重劃條例第二十九條」所定範圍限制(例如，抵費地仍應訂底價公開標售)?

「重劃區內抵費地之出售方式、對象、價款及其盈餘款之處理應由理事會訂定並提報會員大會通過後辦理之。但有第九條第四項之授權時，依理事會之決議辦理。所得價款應優先償還重劃費用、工程費用、貸款及其利息。」，為「土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法 」第41條所明定。有關自辦重劃區內抵費地之出售方式、對象、價款及其盈餘款之處理，自當依上開規定辦理。

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【持分土地買賣】~ 33‧ 自辦市地重劃區會員資格、同意書及會員大會決議人數面積比例之計算疑義?

查獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第3條第2項規定：「前項重劃會，係以自辦市地重劃區內全體土地所有權人為會員。但土地分配結果公告期滿後，以土地分配結果公告期滿之日土地登記簿所載土地所有權人為會員。」；同辦法第13條第3項規定：「會員大會對於前項各款事項之決議，應有全體會員二分之一以上，及其所有土地面積超過重劃區總面積二分之一以上之同意。但有下列情形之一者，其人數、面積不列入計算：一、重劃前政府已取得之公共設施用地且依規定原位置原面積分配或依法應抵充之土地。二、籌備會核准成立之日前一年起至重劃完成前取得土地所有權，除繼承取得者外，其持有土地面積合計未達該重劃區都市計畫規定最小建築基地面積或土地分配後重劃區最小分配面積二分之ㄧ。三、受託人接受委託人數超過區內私有土地所有權人人數十分之一。」；暨同辦法第25條第3項規定：「土地所有權人同意參加重劃者，應於前項書面簽名或蓋章。但籌備會核准成立之日起前一年至重劃計畫書報核之日前取得之土地所有權，除繼承取得者外，其持有土地面積合計未達該重劃區都市計畫規定最小建築基地面積二分之一者，不計入同意及不同意人數、面積比例。」，故自辦市地重劃區會員資格、計算同意書及會員大會決議之人數面積比例，應依上開規定辦理。

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