【收購持分土地、工業用地】~ 何謂共有土地

一土地之所有權人有數個權利主體就稱為共有。共有又區分為分別共有及公同共有兩種。

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【收購持分土地、工業用地】~ 共有土地的種類

（一）分別共有：數人對於同一土地共同享有所有權而各有其應有部分，稱之為分別共有。

（二）公同共有：公同共有，其形成原因不外乎有三：

1.未辦繼承登記依繼承人數而形成公同共有。

2.祭祀公業以男性共有人數而形成公同共有。

3.依法律或契約規定，而形成一公同關係之數人，基於公同關係而共有一物者。公同共有人對於公同共有物，並無所謂應有部分，換言之，其所有權持分並未特別標示。如神明會、寺廟、祠堂等所有而未成立財團法人之土地或建物均屬公同共有。「…公同共有土地之潛在應有部分，依法律規定或契約定之；法律未規定或契約未約定者，其比率視為不明，應推定為均等；…」，故持分依公同共有土地人數比率計算推定均分。

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【收購持分土地、工業用地】~ 共有土地形成的原因

一般而言，分為自然形成及人為形成兩種：自然形成係因發生繼承關係或成立祭祀公業等原因而形成共有關係，人為形成則因買賣或法律契約等原因而形成。

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【收購持分土地、工業用地】~ 共有土地買賣行使優先購買權注意事項

其他不同意出售之共有人接獲書面通知後，依土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知10天內不表示者，其優先購買權視為放棄。

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【收購持分土地、工業用地】~ 共有土地買賣時書面通知的義務

        部分共有人依土地法第34條之1規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買，徵求他共有人是否願意優先購買之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知10天內不表示者，其優先購買權視為放棄。同意出售之共有人應將其土地買賣價格事先以書面通知不同意出售之其他共有人；其通知方式有二種：
（一）應以雙掛號郵寄送達方式通知不同意出售之其他共有人之戶籍住址。如被繼承人已死亡，應查明其繼承人之戶籍地址後，向其雙掛號郵寄送達通知。
（二）不能以書面通知送達者，應以公告方式送達之。

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【收購持分土地、工業用地】~ 共有土地買賣成立要件

出售共有土地的價格如無法取得全體共有人之同意，依據土地法第34條之1規定須共有人多數同意，共有人多數同意要件有下面二種計算方式：

（一）取得共有人過半數及其應有土地持分合計過半數之同意。

（二）如其共有人應有土地持分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

以上二種同意計算方式，只要取得其中一種共有土地買賣即成立。

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【收購持分土地、工業用地】~ 債權人可否持憑法院通知書申請第一類土地登記及地價謄本？

債權人持憑法院依強制執行法第19條規定命其查報之文件，得申請第一類謄本，上開文件應載明強制執行案號、債權人姓名、債務人姓名、不動產標示及所需謄本種類 。

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【收購持分土地、工業用地】~ 如何申請建物第一次測量？其有何簡化措施？

一.申請建物第一次測量，應填具申請書，檢附建物使用執照、竣工平面圖及其影本或依法得免發使用執照之證件，向轄區所在地地政事務所申請。申請建物第一次測量時，得同時填具建物所有權第一次登記申請書及檢附有關權利證明文件，地政事務所測量完竣後，將建物測量成果圖附於登記申請書後連同各項證明文件直接依照登記程序辦理建物所有權第一次登記。二. 為簡化建物測量業務，提高行政效率，達成簡政便民之目標，內政部特訂頒「簡化建物第一次測量作業要點」，其具體作法如次： 建物起造人向主管建築機關申請建物使用執照時，得同時向地政事務所申請辦理建物第一次測量，包括繪製建物平面圖及建物位置圖。 建物平面圖之繪製，於實施建築管理地區，依法建造完成之建物，得由開業之建築師、測量技師、地政士或其他與測量相關專業技師為繪製人，依使用執照竣工平面圖或建造執照之設計圖轉繪建物各權利範圍； 建物位置圖之測繪，得由開業之建築師、測量技師、地政士或其他與測量相關專業技師為繪製人，依使用執照竣工平面圖之地籍配置轉繪之。但建物位置涉及越界爭議者，應由申請人依測量法規辦理。 所繪製之建物位置圖、平面圖，仍應俟建物使用執照核發並經查對後，始得申辦建物所有權第一次登記。

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【收購持分土地、工業用地】~ 土地所有權人同時出售多處自用住宅用地應如何計課土地增值稅？

同一土地所有權人持有多處自用住宅用地同時出售時，如其合計面積不超過都市土地三公畝或非都市土地七公畝，可以視同是一次出售，按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。所謂同時出售除了訂定契約日期要相同外，並且要在同一天提出土地移轉現值申報書，這樣才可視為一次出售。 

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【收購持分土地、工業用地】~ 臺南新吉工業區 銷售亮眼

臺南市政府經濟發展局表示，由市府開發的新吉工業區，截至今（106）年6月底止，已公告出售的第一～三區產業用地，已有63家業者通過核准申購，申購面積約28.96公頃，其中坵塊面積較小的第二區，幾近完售，成績亮眼。

市府經發局指出，新吉工業區總開發面積為123.26公頃，其中產業用地面積只有76.75公頃，占62％，公共設施用地面積46.51公頃，占38％。

目前已公告出售的產業用地第一～三區，只剩28筆、共約22.3公頃待售，坵塊面積自300坪至10,058坪間，平均售價每坪約6.25萬元，有興趣的業者，可於公告出售有效期限內（106年12月31日）提出申購。

市府經發局說，新吉工業區公共設施相當完善，包括污水處理廠、公園（5處）、停車場（2處）、廣場（1處）、滯洪池（1處）及綠地等。新吉工業區也是全國唯一採取廢水零排放的工業區，污水處理的標準將採全數回收使用，以符合零排放的規劃原則，因此為了達成此一目標，該工業區以引進低污染及低耗水之產業為主。

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新北租屋、購屋、修繕都有補助！住宅補貼7/21開放申請

新北市訊】新北市住宅補貼自106年7月21日起至8月31日止受理申請，今年租金補貼戶數為1萬3,000戶，全台最多。租金補貼每戶每月最高補貼4,000元，最長補貼1年；自購及修繕住宅貸款利息補貼分別為940戶及534戶，優惠貸款額度依購屋區域不同最高250萬元及80萬元，可享有優惠利率(一般戶目前為1.137%、弱勢戶為0.562%)，請有需求的民眾多多把握。
今年度新北市各項補貼所得及財產標準均有放寬，租金補貼家庭年所得標準由原本66萬元調高為70萬元，每人每月平均所得則由1萬9,260元調高為2萬550元。此外，往年承租非合法建物(如頂樓加蓋)的弱勢家庭，礙於相關法規無法提出租金補貼申請，今年也放寬讓具備住宅法第4條的經濟或社會弱勢家庭，只要同時檢附自105年12月23日前已承租同一非合法建物達1年以上之租賃契約書( 即104 年12 月24 日前起承租迄今)及相關居住佐證資料，亦可提出申請。惟非合法建物之租金補貼僅能1次請領1年(12期)，期間並鼓勵弱勢家庭改善居住環境，移居至合法房屋，希望透過租金補貼方式，讓弱勢家庭也可以找到適居之環境，提升生活品質。
106年度住宅補貼自106年7月21日起至8月31日止受理申請，民眾可自7月21日起就近至區公所免費索取申請書，或上網下載申請書（網址：http://www.cpami.gov.tw/ 右側快捷服務/住宅補貼專區）填寫後並檢附相關文件，採臨櫃或郵寄方式向市府提出申請。若市民朋友有任何問題，可撥打諮詢電話：2960-3456分機7094~7098，將有專人提供解說服務。

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【收購持分土地、工業用地】~ 新亞電器工變住 疑點重重巧合多

  2017年06月30日 04:10 葉德正／新北報導

檢廉偵辦遠雄弊案的另一個重點是，遠雄建設在環評委員、市議員質疑聲浪中，順利取得土城區海山煤礦開發案、新莊新亞電器乙工區變更為住宅區案，疑有公務員護航，昨日至新北市政府調卷，並帶走新北市府城鄉發展局副總工程司海治平，及農業局1人及環保局3人共5名公務員。

據指出，本案是廉政署偵辦前新北市副市長許志堅收賄案循線查獲，北檢主任檢察官陳佳秀昨率同吳曉婷、高一書等6名檢察官，指揮近百名廉政官，持50張搜索票搜索趙藤雄住處、遠雄總部、新北市政府等地，隨後傳喚趙藤雄等涉嫌人與證人共66人。

除了海山煤礦開發案，遭檢方鎖定之外，遠雄另一起新亞電器乙工區變更為住宅區開發案，也是調查重點。

據指出，該地是遠雄7年前以20億元標下的新莊新亞電器近上萬坪工業用地，變更為住宅用地，2014年遠雄將部分土地賣給晶鑽建設，因晶鑽建設涉及日前跳樓身亡的新北地政局副局長王聖文案件，諸多巧合待檢廉進一步釐清。

遠雄2010年以20億元標下新莊中正路、輔仁大學附近，新亞電器上萬坪工業地，本欲規畫為商辦，但新莊副都心土地屢標出天價，附近房市看漲，遠雄看中商機將工業地送請變更為住宅用地。

遠雄雖須提供2600多坪公園用地，並回饋新北市府600坪可建築用地做為社會住宅，但基地近輔仁大學，周邊住宅少、需求大，加上距捷運新莊線丹鳳站400公尺，市場推估總銷金額起碼在百億元以上。

該地土地變更已獲內政部都委會通過成功變更住宅用地，目前進入都市設計審議階段，預計打造為住商混和大樓。

不過，當初遠雄同意將部分位於塭仔圳重畫區的土地開闢成道路，但卻被發現將土地賣給晶鑽建設，為此城鄉局還要求遠雄與晶鑽重新議約，強調道路開闢承諾不可跳票。

晶鑽建設日前又涉及行賄雙北官員，案件更引發新北市地政局副局長王聖文跳樓身亡事件，遭新北地檢署查辦，此時北檢又有大動作，諸多巧合引人聯想。(中國時報)

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【收購持分土地、工業用地】~ 20160303中天新聞 繼承糾紛、法拍 產權亂土地持分不易判定

其實這種產權持分混亂的情形，在二三十年前最常遇見，通常是碰到繼承糾紛跟法拍的房屋中，房子產權跟土地持有人的關係混亂，碰上都更或老房改建才發現問題，但產權調查不是件容易事，可以委託土地代書或是銀行貸款鑑價，讓專家來替愛屋把關。

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【收購持分土地.工業用地】~ 關於農地,旱地和山坡地

請問,農地,旱地和山坡地可否蓋高爾夫練習場ㄋ,是否屬於違建ㄋ?

A:
一、〞高爾夫練習場〝應依法申請變更編定，其容許使用項目屬於「戶外遊樂設施」，容許使用細目屬於「其他戶外遊樂設施」或「其他戶外運動設施」。
二、請敘明土地所在地段別、地號或座落位置，俾查明編定用地類別後復。

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【收購持分土地.工業用地】~ 土地移轉面積

有一筆土地面積561平方公尺,為甲乙丙三人各持有1/3,現甲乙丙三人欲將土地出售給25人每人各持有1/26,由甲乙將各1/3全部移轉,而丙出售後保有1/26權利,請問土地移轉契約書丙之出售移權權利應填寫多少?

A:
75/78

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【收購持分土地.工業用地】~ 出租人與承租人間租佃發生紛爭時，應如何處理？效力為何？

依耕地三七五減租條例第26、27條規定，出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。（本市自87年11月10日府法三字第8708247300號令修正發布「臺北市政府耕地租佃委員會組織規程」後，取消區級耕地租佃委員會，因此調解、調處業務均由本府耕地租佃委員會辦理。）
前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。
又租佃爭議案件，經調解或調處成立者，當事人之一方不履行其義務時，他造當事人得逕向該管司法機關聲請強制執行，並免收執行費用。

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【收購持分.工業用地】三七五租約土地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人終止租約補償承租人之標準為何？

依耕地三七五減租條例第17條第2項規定，除法律另有規定      外，出租人應給予承租人下列補償：
一、	承租改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值 為限。
二、	尚未收穫農作物之價額。
三、	終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額 三分之一。 持分土地、工業用地、高價收購~~~0982-683151~~~龍   先生 更多內容請到我的goggle+  https://plus.google.com/

【收購持分.工業用地】農業發展條例修正後所訂立之耕地租賃契約，有無耕地三七五減租條例之適用？

農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之耕地租賃契約，應依農業發展條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。農業發展條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。

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【收購持分.工業用地】何謂都計內???何謂都計外???

依區域計畫法將土地使用管制分為都市土地與非都市土地。 而都市土地指已發布實施都市計畫的土地,即都市計畫範圍內實施都市計畫主要與細部計畫管制之土地,都市計畫範圍外土地為非都市土地受區域計畫法非都市土地使用管制規則管制 。 

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【收購持分.工業用地】土地的區分有哪些???

同樣土地的使用區分依其屬都市土地或非都市土地而有差異,都市計畫內依都市計畫法區分為商業區,住宅區,工業區,行政區,文教區,倉庫區,風景區,農業區,保護區公共設施用地(市場,機關用地,停車場,公園,廣場,綠地,加油站等事業用地等)。 
而非都市土地主要依非都市土地使用管制規則區分為十種分區(特定農業區,一般農業區,工業區,鄉村區,森林區,山坡地保育區,風景區,國家公園區,河川區,其他使用分區或特定專用區等)十八種用地編定(包括甲種,乙種,丙種,丁種(工業),農牧,林業,養殖,鹽業,礦業,窯業,交通,水利,遊憩,古蹟保存,生態保護,國土保安,墳墓,特定目的事業用地(特目)等) 。

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【收購持分.工業用地】※依土地使用之分類

依土地法第二條規定，土地分為

１、建築用地：如住宅、官署、學校、工廠、公園、教堂、砲台、碼頭、墳場等

２、直接生產用地：如農地、林地、漁池、礦地、鹽地、水源地、池塘等

３、交通水利用地：如道路、溝渠、湖泊、港灣、海岸、堤堰等

４、其他土地：如沙漠、雪山等

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【收購持分.工業用地】※依土地使用性質分類

１、農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供使用之　　　土地

２、工業用地：指依法核定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地

３、礦業用地：指工礦業實際使用地面之土地

４、自用住宅用地：指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地

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【收購持分.工業用地】※依土地未依法使用分類

１、空地：凡編為建築用地，未依法使用者，為空地。土地建築改良物價值不及所占地基申報地價百分之二十者，視為空地。

２、荒地：凡編為農業或其他直接生產用地，未依法使用者，為荒地。但因農業生產之必要而休閒之土地，不在此限內。

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【收購持分.工業用地】※促進土地地用的方法

通則：土地使用；空地荒地

使用限制：區域計劃與使用管制；都市計劃與使用管制

房屋及基地租用：房屋供需之調節；房屋租用；基地租用；優先購買權

耕地租用

荒地使用：公有荒地之開發使用；山坡地之保育與海埔地之開發

土地重劃

土地開發：新市鎮開發；都市更新；工業區開發

※    通則

１、土地使用：位促進土地合理使用，並謀經濟均衡發展，主管機關應依國家經濟政策、地方需要之情形、土地所能提供之性質與區域計畫及都市計劃之規定，全面編定各種土地用途。綜上，土地使用編定之原則為：國家經濟政策、地方需要情形、土地所能提供使用之性質、區域計劃及都市計劃之規定

２、空地荒地：

空地之處理：限期強制使用、課徵空地稅、照價收買、終止租約，借貸或撤銷地上權

荒地之處理：限期使用或委託經營、課徵荒地稅、照價收買

※    使用限制

１、區域計劃：基於地理、人口、資源、經濟活動等相互依賴及共同利益關係，而制定之區域發展計畫

２、都市計劃：只在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要措施，作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃而言。

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【收購持分.工業用地】※房屋及基地租用

１、房屋供需之調節：政府興建準備房屋、新建房屋賦稅之減  免、自住房屋間數之限制

２、房屋租用：租金之限制、擔保金之限制

３、基地租用：租地建屋應為地上權登記、租金及擔保金之限  制、基地收回之限制、基地或房屋之優先購買權

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【收購持分.工業用地】※耕地租用

１、耕地租用之保障：耕地地租最高額之限制、耕地地租得以實物帶繳、預收地租及押租之禁止、耕地附屬物收受報酬之限制、地租之繳付與減免、租約之登記與保障、耕地租約之終止、耕地租約終止之補償、續訂租約與出租人收回自耕之限制、承租人之耕地特別改良權、承租人承買，承典耕地之優先權、出租人行使留置權之限制

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【收購持分.工業用地】※荒地使用

１、公有荒地之開發使用：公有荒地，應由該管直轄市或縣（市）地政機關於一定期間內勘測完竣，並規定其使用計畫

２、山坡地之保育與海埔地之開發：

山坡地：重劃，交換或協助農民購地、徵收或收回、山坡地開發利用之限制

海埔地：登記與管理、產權之分配

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【收購持分.工業用地】※土地重劃

１、土地法之規定：直轄市或縣（市）地政機關因下列情形之一，經上級機關核准，得就管轄區內之土地，劃定重劃地區，施行土地重劃，將區內各宗土地重新規定其地界

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【收購持分.工業用地】※土地開發

１、新市鎮開發：為開發新市鎮，促進區域均衡及都市健全發展，誘導人口及產業活動之合理分佈，改善國民居住及生活環境

２、都市更新：處理方始分為三種，重建、整建、維護

３、工業區開發：工業主管機關、投資開發工業區之公民營事業及土地所有權人開發之工業區，得按開發工業區之計畫目的及性質，規劃下列用地：生產事業用地、相關產業用地、社區用地、公共設施用地、其他經中央工業主管機關核准之用地

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【收購持分.工業用地】※私有土地權利之限制

１、私有土地所有權範圍之限制：依土地法第十四條規定下列土地不得為私有：海岸一定限度內之土地、天然形成之湖澤而為公共需用者，其沿岸一定限度內之土地、城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地、公共交通道路、礦泉地、瀑布地、公共需用之水源地、名勝古蹟、其他法律上禁止私有之土地

２、私有土地所有權處分之限制：

處分之定義

最廣義：事實上之處分、法律上之處分

廣義：法律上之處分（處分行為－物權行為、負擔行為－債權行為）

狹義：處分行為

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【收購持分.工業用地】※外國人土地權利之限制

１、外國人取得土地權利之基本條件：外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權力者為限。上開「依條約或其本國法律」之用語，似有委渚外國相對之待遇，誠有商榷之處。

２、外國人取得土地權利之限制：外國人取得土地權利之基本條件：下列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地

３、大陸地區人民取得土地權利之限制：「大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，非經主管機關許可，不得在台灣地區取得、設定或移轉不動產物權。」

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【收購持分.工業用地】2千萬買地 蓋工廠竟碰壁~~

2千萬買地 蓋工廠竟碰壁

綠地卻遲加註 「政府害民眾變傻瓜」

2016年04月16日

王聖堯買的土地，本來是要蓋工廠，現在變綠地無法興建。蕭夙眉攝

【蕭夙眉╱台中報導】太離譜！製造鋅合金錠原料工廠老闆王聖堯，前年花費2千萬元，在苗栗三義工業區購買丁種建築用地，去年申請新建建照執照，苗栗縣政府卻稱該筆土地是綠地，不能興建建物，他傻眼，質疑連政府的土地登記謄本都不能相信，他還能相信誰？打算對苗栗縣政府提國賠；苗栗縣工商科昨強調，尊重王先生。

王聖堯指出，他因目前的工廠屬非法，才在前年買了一塊苗栗縣三義工業區的丁種建築用地約600坪，準備建廠房，取得合法。
王聖堯痛斥，交易前他向苗栗縣銅鑼地政事務所申請該地旳土地登記謄本，使用分區「工業區」，使用地類別為「丁種建築用地」，明明是能蓋工廠的土地，卻發現苗栗縣工商發展處去年改稱該地為綠地，不能蓋工廠。他無奈表示：「政府的謄本害他做了一個傻瓜的決定！」
王聖堯追查發現，經濟局工業局早在2011年即發函全台縣市政府，須針對工業區內的公共設施用地做註記，苗栗銅鑼地政事務所卻在去年10月才接到苗栗縣政府通知得註記，害他做了一個錯誤的土地買賣決定。 

「尚有多筆爭議」

苗栗縣政府工商發展處長李政峯指出，去年底發現除了王先生以外，另有多筆土地有爭議，一發現立即要求地政單位註記。
工商發展處工商科長邱宏宸強調，《產業創新條例》母法並無此註記規定，2011年的註記是行政指導公文，若當事人認為公務員有過失，該處尊重當事人提出國賠。 

律師：可提國賠

一名建築師說，買賣當然依照謄本，工業區的丁種建築用地代表能蓋工廠。台中市一名地政官員表示，若工業區內綠地，中市會載明。
律師林瓊嘉建議當事人，因謄本未忠實登記，可向政府提出國賠，賣方若隱瞞訊息或過失未告知，當事人可要求解除合約、退還價金。 

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